胜诉案例bob客户端下载--口头约定借名买房房产升值千万亲戚反悔法院如何判？

　　bob客户端下载北京市东元律师事务所王文静民商事诉讼纠纷团队，专注民商事纠纷十余年，办理了大量的房地产纠纷、继承纠纷、合同纠纷、侵权纠纷等。专业功底扎实，办案经验丰富，值得信赖和托付。

　　桑某阳在河南经商多年，经济实力相当雄厚。2012年，商业合作伙伴告知桑某阳他们公司会有一批北京户口的指标下来，具体时间现在不确定，如果桑某阳想要，一旦下来可以为其办理。这对于河南户籍的桑某阳来说，如果能取得北京户口，意味着自家孩子能够来北京读书参加北京的高考，这是多少非京籍人士渴望而不可及的事情，何况是来自高考大省的桑某阳。桑某阳当即表示希望合作伙伴帮其尽早取得北京户口。桑某阳一家人经过深思熟虑决定先在北京购置一套房产，以便日后随时可以举家搬迁陪孩子来北京读书。经过亲朋好友的推荐，桑某阳非常中意北京市某房地产有限公司开发且正在热销的北京市朝阳区望京某小区的房产。由于桑某阳不符合北京的购房政策，如若在京购房只能借用他人的名义购买。于是，在舅妈李某贞及其两个儿子大姚和小姚的介绍下，桑某阳认识了舅妈李某贞亲弟弟的小儿子李某平。李某平是京籍户口，名下无房，未来也没有经济条件购房，得知桑某阳的困难。李某平当即表示双方都是李某贞的亲戚，购房资质对自己也没什么用，非常愿意无偿帮忙，桑某阳要买房随时都可以用，未来他可以无条件配合桑某阳处分房产。自家人永远不会坑他，有姑姑李某贞在，桑某阳可以放一万个心。他还一再表示不让桑某阳借外人的名，以免外人有二心桑某阳将来吃亏。看着李某平如此坦荡爽快，加之舅妈李某贞这层亲戚关系，桑某阳当即决定借用李某平的名义购房。2012年8月中旬，双方在李某贞及两个儿子的安排下，五人在小姚家见面详细沟通了桑某阳借李某平的名义购房和车位的事。双方达成口头约定后，考虑到舅妈的关系，桑某阳碍于面子没好意思要求签订书面协议，担心伤了和气。借名购房和车位一事就在口头约定下开始了。

　　2012年8月底，桑某阳实际出资约680万元在北京市朝阳区望京地区购置了一套180平的高端房产，后又实际出资将近30万元购置了车位。房产交付一年左右，桑某阳的合作伙伴告知其北京户口指标可能要下来了，桑某阳赶紧对涉案房产进行装修及购置家具家电等又花费60余万元。由于桑某阳的主要业务都在河南，bob客户端下载平时生意繁忙，不能经常来京，且一直没有实际取得北京户口，孩子只能在河南上学，bob客户端下载涉案房产一直交由定居工作在京的小姚帮忙照看。小姚的住处毗邻涉案房产，闲暇时经常过去照看。除了桑某阳的家人或者亲朋好友偶尔来京旅行或者出差时暂住，涉案房产绝大多数时间都处于闲置状态。

　　时间很快就到了2019年，桑某阳的孩子已经高考结束。遗憾的是，桑某阳依然没有取得北京户口，房子无法过户至自己的名下，继续持有涉案房屋再无必要。同时，桑某阳得知李某平的父亲已去世，涉案房产已经升值至千万，李某平的言行举止有些异样，桑某阳觉得继续以李某平的名义持有涉案房产难免夜长梦多，所以打算尽快出售变现。于是委托某房产中介公司对外挂牌出售，还没有找到合适的买家，就赶上了新冠疫情爆发，售房一事只能暂时作罢，待疫情缓和再办。

　　2020年8月份，桑某阳找到了合适的买家欲出售涉案房产和车位，需要李某平配合办理过户交易手续。恰好舅妈李某贞来京看望亲友，桑某阳通过舅妈李某贞转告李某平其要出售涉案房产和车位且自愿给李某平借名好处费的想法。没想到，李某平以桑某阳借用自己的名义购房才能享受到房产升值的巨大利益、李某平自己名下无房且经济条件差需要钱保障晚年生活、桑某阳占用购房资质时间过长、桑某阳出售房产可以享受到满五唯一的免个税好处等等理由，狮子大开口提出桑某阳必须在半个月内同意给自己借名好处费400万元，否则不排除桑某阳落得房钱两空的结果。面对李某平的狮子大开口和赤裸裸的威胁，桑某阳顾不上愤怒，紧急寻求法律帮助以维护自身合法权益免遭侵害。

　　2020年8月份，北京市东元律师事务所合伙人王律师接受了桑某阳的委托，立即向北京市朝阳区人民法院提起了合同纠纷之诉并申请法院对涉案房产采取查封的保全措施。

　　我因不具备北京购房资质，无法购买北京市朝阳区某601号房屋（以下简称“601房屋”)及1293号车位（以下简称“1293车位”）。经我亲戚介绍与具备北京购房资质的李某平相识。双方于2012年达成口头协议，即我出全款以李某平的名义购买601房屋、1293车位，该房屋、车位产权归我所有。如我需将601房屋、1293车位过户至自己名下或进行其他处分行为，李某平需积极配合我。后我出全款购买了601房屋、1293车位，并将其登记在李某平的名下。房屋交付后，我又出资对601房屋进行装修并实际占有使用至今。因为我现在仍没有在京购房的资质，欲处分601房屋、1293车位，需李某平配合办理手续，但李某平却索要巨额好处费。双方协商未果，李某平一直拒绝配合我，我的合法权益受到严重侵害。故，只能提起本案之诉。

　　2、请求法院判决李某平返还桑某阳已付的购房款6526113元、契税195311.07元、公共维修基金35886元、产权证费680元。

　　5、请求法院判决李某平返还桑某阳购买车位已付的款项273125元、契税8194元、公共维修基金6752元、产权证费580元。

　　7、请求法院判决李某平赔偿桑某阳诉讼财产保全责任保险费、评估费、诉前财产保全费以及承担本案的诉讼费。

　　原被告双方之间不存在借名买房及车位的合意，自始至终我和桑某阳就房屋买卖没有进行过商谈。我只在某地产公司交纳房款的时候见了桑某阳一面。我方认可购买601房屋的费用都是案外姚出的，我当时是和大姚协商，由他出钱帮我购买601房屋，之后我再还钱给他。只是借用桑某阳名义刷卡。银行转账明细看出购房款是当日转到桑某阳账户，再由桑某阳当日转给开发商的。合同是我签的，我才是买房人和产权人。车位款是我交的现金，来自家庭储蓄。我和桑某阳之间没有合同关系，所以不同意赔偿升值损失。装饰装修是我方自行装修的，部分支付的现金，部分刷卡，所以不同意赔偿。2019年之前我为了照顾父母跟父母在安贞一起居住，2019年我的父母陆续去世了，我将601房屋进行简单的装修就搬过去住。2019年之前大姚和他的母亲李某贞来北京，会在601房屋居住，部分由小姚交纳的费用也是其母居住期间发生的，不是桑某阳支付的。桑某阳没有在601房屋居住使用过，大部分养护费用都是我支付的。评估费、保全费、保全保险的费用不同意支付，因为都是桑某阳自行支出的。

　　这个案件跟我公司没有利害关系，我方提供的7份证据，是为了说明购买房屋的事实，对于原告的诉讼请求我方不再发表答辩意见。请法院依法裁判。

　　2012年8月29日，某房地产公司收到案外人袁某某招商银行尾号0623账户转账1.7万元，民生银行尾号3202账户转账8050元，另收到马某招商银行尾号4197账户转账7.5万元。某房地产公司开具一张收据，载明收到李某平交来定金10万元。交款人一栏为马某签字。

　　2012年9月12日，某房地产公司收到桑某阳民生银行尾号3822账户转账150万元、中信银行尾号9085账户转账100万元，某房地产公司又开具一张收据，载明收到李某平交来房款250万元，并向其出具收款通知书一份。

　　2012年9月13日，某房地产公司与李某平签订北京市商品房预售合同。约定李某平购买601房屋，用途为普通住宅。建筑面积179.63平方米，套内建筑面积149.23平方米。按照套内建筑面积计算，每平方米48131.91元，房屋总价652613元。买受人购房时已交纳定金10万元，买受人自愿选择一次性付款方式。买受人于2012年9月13日向出卖人预售资金监管账户支付首期购房款3166113元。买受人应于2012年9月19日前将剩余房价款326万元支付至出卖人预售资金监管账户。否则，视为买受人违约，每逾期一日，应向出卖人支付该房屋总房价款万分之壹的违约金，如逾期超过15日的，出卖人有权解除双方签订的预售合同及其附件和补充协议。当日，某房地产公司收到桑某阳民生银行尾号5965账户转账140050元、工商银行尾号8479账户转账40万元、中信银行尾号4292账户转账126843元。该公司出具两张收据，分别载明收到李某平交来房款666113元、产权证费680元，并就这两笔钱款开具了一张收款通知书给李某平。

　　2012年9月26日，某房地产公司收到桑某阳民生银行尾号3822账户转账100万元、中信银行尾号9085账户转账150万元。某房地产公司又开具一张收据，载明收到李某平交来房款250万元，并向其出具收款通知书一份。

　　2012年10月27日，某房地产公司收到桑某阳工商银行尾号8479账户转账76万元。某房地产公司又向李某平出具了收款通知书一份。

　　2012年11月18日，某房地产公司收到桑某阳中信银行尾号0276账户转账215453.07元。某房地产公司开具两张收据，分别载明收到李某平交来契税195311.07元、公共维修基金35886元。后某房地产公司向李某平发送了房屋入住通知单，载明房屋实测结算总价6510369元，面积差价款-15744元。

　　2013年11月29日，某房地产公司出具收款通知书，载明收到1293车位款15万元。2013年12月1日，某房地产公司与李某平签订一份北京市商品房现房买卖合同，约定某房地产公司出售1293车位给李某平，实测建筑面积33.76平方米，总价款273125元。协议签订当日，李某平应一次性支付全部车位费用给某房地产公司。当日某房地产公司出具收款通知书，载明收到1293车位款项123125元。某房地产公司还在2013年12月1日向李某平开具三张收据，分别是契税8194元、公共维修基金6752元、产权费580元。

　　2014年3月26日，601房屋登记在李某平名下。2015年12月1日，1293车位登记在李某平名下。该车位契税8193.75元、公共维修基金6752元均已支付相关单位。2020年9月21日，李某平又重新办理了一份601房屋的产权证。

　　为证明自己的主张，桑某阳提交了一份其名下中信账户交易明细，证明在2013年11月29日支付了15万元，同年12月1日支付138651元，均用于交纳购买1293车位的费用，包括契税、公共维修基金、产权证费。李某平对该证据真实性表示无法确认，证明目的不认可。

　　同时，桑某阳申请李某贞、大姚、小姚、马某、小姚岳父王某立、龙某等多位证人出庭作证。桑某阳对申请出庭的证人证言均表示认可，李某平除对证人与各方的身份关系认可外，其他证人证词均不予认可。

　　案件审理过程中，桑某阳申请对601号房屋的市场价值、1293号车位的市场价值进行评估，评估时点均为2020年12月3日。2021年7月6日，经某评估公司评估确认601号房屋现值是1819.34万元、1293号车位现值是50万元。桑某阳共支付评估费40540元。经本院核实，评估公司表示第一次被李某平拒绝入户后，该公司又第二次现场勘验，并得到允许入室拍照、勘验，现在提供的评估报告在结论中已经考虑了房屋装修现状。

　　以上事实，有证人证言、交费通知单、房屋所有权证、北京市商品房预售合同、北京市商品房现房买卖合同、当事人陈述及其他相关证据在案佐证。

　　1、判决解除原告桑某阳、被告李某平之间的借名购买北京市朝阳区某601号房屋、北京市朝阳区某1293号车位的合同关系。

　　2、判决被告李某平于本判决生效之日起十日内退还原告桑某阳购房款6510369元、契税195311.07元、公共维修基金35886元、产权证费680元。

　　3、判决被告李某平于本判决生效之日起十日内退还原告桑某阳购车位款273125元、契税8193.75元、公共维修基金6752元、产权证费580元。

　　1、原告桑某阳与被告李某平之间是否存在借名买房及车位的问题是本案的关键点，只有确认双方之间确实存在借名的事实，桑某阳的其他诉求才可能被法院支持。我方之所以起诉李某平赔偿损失，是因为桑某阳至今未取得北京的购房资质，所以不能主张要求李某平配合办理过户手续只能解约要求赔偿。本案中，虽然购买房屋和车位的合同都是李某平签订的，但是李某平无法提供其支付相关款项的直接证据，李某平辩称约680万元的购房款都是案外姚借给李某平的，李某平至今尚未偿还大姚，但是证姚当庭予以否认双方之间存在借贷关系。而结合诸多证人的证言和桑某阳提供的刷卡凭证、银行转账记录等证据，特别是某房地产公司提交的相关证据，可以充分认定购房款、购车位款均为桑某阳实际出资，李某平仅是名义上的购房人，实际购房人为桑某阳。另外，李某平提交的物业、供暖等单据绝大部分都是2013年和2020年的，换言之，他无法证明自己对601房屋长期实施管理和使用行为。由此法院确认桑某阳和李某平双方之间虽然没有书面的借名买房合同，但是口头达成了一致，即桑某阳借用李某平的名义购买601房屋及1293车位，登记在李某平名下，实际权利人为桑某阳，视桑某阳是否取得北京市购房资格，就前述房屋、车位再行处理。根据《民法典》的相关规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。桑某阳至今不能取得在北京市购房的资格，桑某阳、李某平之间的借名买房合同实际无法履行，其提出解除合同是符合法律规定的。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。李某平和桑某阳的合同解除后，601房屋、1293车位归李某平所有，但李某平对于购买前述房屋、车位没有出资，桑某阳出资的部分李某平应予退还，故，法院支持了桑某阳要求李某平退还其为购买涉案房产和车位已付的全部款项。另外，关于赔偿损失的问题，桑某阳主张的差价损失包括两部分，就601房屋的差价，包括两方面原因，一是房屋本身因市场波动的自然升值，该部分李某平并无贡献，另一是房屋装修产生的增值。关于装修费用，前文已述，李某平只是挂名的买房人，不是真正的权利人，自行对该房屋进行装修不合情理。且李某平也没有提供充分证据证明其长期在该房屋中居住，或有其他合理的装修动机，结合多位证人证言，这些证据可以充分说明桑某阳实际出资装修的涉案房产，李某平仅在装修过程中给予了一定协助。此外，由于双方在借名买房过程中虽未约定李某平的报酬问题，但没有李某平的名额不可能购得601房屋，而占用李某平的名额购房客观上确实影响了李某平自行购房。就1293车位的差价，系购买车位后因市场波动自然升值，但购买车位须以购买房屋为前提，因此李某平对车位的取得确有一定贡献。在评估过程中，评估公司已经考虑了装修的情况，并将其计入了房屋现值当中。故，法院结合评估结论和房屋购买价以及案件具体情节等因素，酌情确定李某平应赔偿桑某阳房屋及车位增值损失共计900万元。由于法院已经在计算房屋差价损失的时候予以考虑了装修损失，所以法院未另行支持桑某阳主张的装修损失。同时，评估费是为解决诉讼中的主要争议作出的额外支出，所以法院酌情确定鉴定费全部由李某平承担。保全系为降低执行风险的措施，从判决结果来看确有必要，所以保全费用法院确认由李某平负担。保全保险是提供保全责任担保的一种方式，但不是唯一的方式，法院认为桑某阳自愿选择这种担保方式，应当自行承担相关费用，因此没有支持桑某阳主张的诉讼财产保全责任保险费损失。

　　2、由于涉案房产和车位登记在李某平的名下，桑某阳根本无法控制。李某平前期的行为已经充分表明其已做好撕破脸转移财产的打算。李某平名下除了登记的涉案房产，别无其他财产。如果李某平私自将涉案房产出售套现或者将涉案房产抵押，将所取得的款项转移至他人名下，则桑某阳的损失很难挽回。因此，保住涉案房产是当务之急。接受桑某阳的委托后，我们立即向北京市朝阳区人民法院提起了民事诉讼并申请对涉案房产采取查封的保全措施。根据相关规定，申请法院采取保全措施必须要提供相应的财产担保。提供财产担保的方式之一即购买保险公司的保全责任保险保单。当时，由于情况紧急，桑某阳只能提供付款凭证来证明双方之间存在借名买房的事实，我们联系了北京市高级人民法院确定的所有有资质的保险公司和担保公司以期合作，结果均被拒绝，理由是证据不充分案件败诉风险太大，收益和风险过于悬殊，保险公司均不愿冒险承保以免后续赔偿千万损失。时间不等人，晚一分钟房子就多一分风险。当时急的如热锅上的蚂蚁，寝食难安，度日如年。幸运的是，当时某个素不相识的保险公司的业务员出手帮忙，联系了一家京外的知名保险公司的分公司，了解情况后愿意为我们的案子承保。我们花费2万元购买了该公司出具的保全金额2000万元的保单，顺利的提交给了法院。直到现在依然非常感谢这位业务员及保险公司的雪中送炭，并没有在得知我们无人承保的情况下趁火打劫漫天要价。剩下的时间就是等涉案房产查封的结果。由于疫情防控常态化，北京的房价受疫情影响未来形势难测，找到合适的买家不易，所以桑某阳当时寄希望于李某平能够看在长辈李某贞的情分上，双方能够友好协商出一个双方都能接受的借名好处费金额，以便桑某阳早日出售涉案房产变现，所以对涉案房产申请保全只是为了防止李某平恶意处分房产的权宜之计。所谓落花有意流水无情，只是可惜了桑某阳重情重义的心。我们和法院以及房管部门均确认涉案房产已被成功查封后，立即着手与李某平协商如何更好的解决双方之间的借名好处费分歧，此时已是2020年的国庆假期了。桑某阳趁假期生意不忙回京突然发现涉案房产的门锁已被更换，预感不妙，立即报警寻求帮助。办案民警到场后多次敲门查询，意想不到开门人是李某平，其拿出2020年9月21日补办的房产证告知办案民警涉案房产是他的且他并不认识桑某阳。经我们调查了解，李某平在等桑某阳答复期间，以房产证丢失为由申请补办了新的房产证（注：原房产证由桑某阳持有）。真是无巧不成书，涉案房产在2020年9月21日被查封时，李某平随后领取了有“查封章”的新房产证。一切均被李某平暗自得知。bob客户端下载李某平一边假意与我方协商解决拖延时间，另一边暗自趁涉案房屋无人之际更换门锁非法侵占了涉案房屋和车位，屋内的一切物品包括当事人当时忘记随身带走的诸多涉案证据原件一并被其侵占。不仅如此，李某平为了应诉取证提前交纳了2021年度的物业费等。很多事情就是如此阴差阳错，首次见面时我们曾建议当事人派人蹲守房子以防李某平非法侵占以及多次嘱咐其保存好涉案证据原件。由于当事人过于善良和相信亲情，加之人常在外地鞭长莫及，缺少现实可操作性，以及当事人过于大意，总之各种主客观原因汇在一起给了李某平可乘之机。如此一来，我方处于非常被动的境地。

　　3、李某平为了利益不顾亲情的所作所为，让我方当事人彻底看清其欲霸占房产的真实意图，双方的纠纷已无法通过亲朋好友调合只能交由法院裁决了。为了打赢这场官司，我们搜集了大量的证据来证明双方之间存在借名买房和车位的口头约定、涉案房产和车位的全部款项均由桑某阳实际出资、涉案房产的全部装修款项均由桑某阳实际出资、桑某阳自购房和车位后一直在实际占有使用、李某平非法侵占涉案房产和车位等关键事实。为此，我们冒着疫情通过不动产交易大厅、开发商、物业公司、派出所、各个银行、自来水公司、供电局、移动公司、天然气公司、装修公司、中介公司等调取与涉案房产和车位相关的证据，并申请李某贞、大姚、小姚、马某、小姚岳父王某立、龙某等出庭作证，结合我方已有的诸多付款凭证、录音、视频以及第三人开发商以及被告李某平提交的诸多证据和陈述，证据之间环环相扣，形成了完整的证据链充分的证明了前述事实。此时，回想取证过程早已云淡风轻，但是当时困难重重，从结果来看，一切都值得。

　　4、涉案过程中，我们申请法院委托有资质的评估机构对涉案房屋和车位的市值进行评估，由于评估时点是2020年12月份，当时北京的房价整体受疫情影响均不同程度呈现下降态势，所以评估结果和现在比相差不少。由于当时李某平一直拒不配合评估机构去涉案房屋现场勘验，我方和评估机构多次到达现场被放鸽子。法院和评估机构均出于对双方利益的考虑未同意我方提出的对涉案房产进行户外评估的意见。经过法院多次给李某平做工作，直到2021年7月末评估结果才做出来。

　　5、整个代理过程相当坎坷和曲折，由于北京和郑州的疫情多次爆发、郑州的洪水泛滥、被告李某平恶意拖延、疫情防控需要、证人受疫情影响来京不便等原因，这个案子在2021年12月31日才出一审判决结果。这个案子完美的诠释了山重水复疑无路、柳暗花明又一村的状态。长达一年零四个月，心情一直像过山车，跟着案件的进展跌宕起伏。案情紧急需要保全时，无保险公司敢担保。当保全成功要谈判时，房子被被告非法侵占了。当多次嘱托保存好证据时，被告知证据落在了涉案房产里。当调出支付购房款和车位的银行流水时，不显示收款人即开发商的信息。当定金是委托他人代付，一个证人愿意出庭却查不到付款银行流水信息，另外一个代付人不愿出庭但愿意提供付款银行流水。当多次催促法院终于安排第一次开庭时，被告代理律师说太忙没有时间了解案情及准备证据需要回去准备证据，开庭只能先结束。当多次催促法院终于安排第二次开庭时，北京疫情爆发，线下转为线上开庭，法官说有证人无法线上开庭只能取消等下次。当第三次安排开庭时，郑州疫情爆发及洪水泛滥，疫情防控需要证人来自疫区不能进法院，开庭草草结束。后因追加开发商为第三人需查明事实，需要给开发商的代理律师准备证据及时间。这个过程中，我方申请对涉案房产和车位现值进行评估，我们多次在评估公司的安排下到了涉案房产现场，但是被告以各种理由不到现场，被放了很多次鸽子，我方多次申请做户外评估愿意承担一切后果，但是法院出于慎重考虑还是一直给被告做工作，拖了有半年之久，被告才终于同意配合。当调取证据相关单位各种不配合甚至刁难时。每当这些不好的事情出现，心情瞬间跌到谷底但是却必须要想办法去解决。当然这个过程中，每次克服困难成功调取到关键证据心情立即舒展明亮多了。一直祈祷案件能顺利开庭，我时刻关注郑州的疫情防控动态，可能大数据监测到我对河南感兴趣，时不时给我推送河南的各种新闻，从而让我知道河南有一个非常知名的调解栏目叫《小莉帮忙》，当然后来因为小莉哭了的事件让全国人民都知道这个栏目了。这个案子代理虽然非常辛苦，整个过程来自人为的或者案外因素的压力，但是最终结果以我方胜诉结局，非常骄傲和自豪因自己的努力付出为当事人挽回了上千万的损失。这个案子给所有人的启示就是无论彼此是什么关系，哪怕是至亲，都要先小人后君子，一定要签订好协议，以防日后口说无凭。在巨大的利益面前，人性是最经不起考验的。人一旦被利益蒙蔽了双眼，什么事情都能做得出来。法治社会，还是要用法律的方式办事和维权。返回搜狐，查看更多